作者：常梦杰  窦金刚   

经典案例简介：

2014年许先生在嘉兴购买一套别墅，按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，而开发商因资金问题无法按时交付房屋，于2018年向法院提交破产清算申请。经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年涉事银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

依据许先生与银行签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”， 一审法院判决解除《个人购房借款及担保合同》，判决许先生归还银行借款本金和利息(含罚息)合计220余万元。

许先生不服一审判决，向嘉兴市人民法院提起上诉。嘉兴市人民法院认为案件的争议焦点在于：个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。许先生与银行签订个人购房借款及担保合同，银行贷款作为购房款由开发商收取，此后购房者依约归还了部分贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”，嘉兴中院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

鉴于该银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。该法院作出二审判决，撤销一审判决，驳回银行的诉讼请求。

维维律师解析：

本案的争议焦点在于：个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。许先生与银行签订个人购房借款及担保合同，银行贷款作为购房款由开发商收取，此后购房者依约归还了部分贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

维维律师建议：

本案中，许先生与银行签订的《购房贷款及担保合同》因涉及格式条款而无效。在民法典实施以前，《合同法》第39条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《民法典》基本维持了《合同法》第39-41条对格式合同的相关规定，《民法典》第四百九十六条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

因此，在签订合同的过程中如遇格式条款适用的情形，作为格式条款提供方应当尽到提醒和说明义务，以避免条款无效之风险；作为格式条款的守约方则应当对格式条款约定的内容审慎对待，衡量是否具备相应的履约能力。

（文章案例来源：（2021）浙04民终1597号，（2019）最高法民再245号）

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